飼養動物之特殊性：按規約可否約定禁止飼養動物?公寓大廈管理條例第23條第3款以及第16條規定禁止住戶飼養動物之特別約定應載明於規約，以及住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。據此似允許規約規定住戶禁止飼養動物。然而若完全禁止，是否過度侵犯住戶個人之自由?例如：在屋內養魚、烏龜、兔子是否完全禁止?禁止飼養動物之理由無非係為社區公共衛生、安寧及安全之公益之維護，然此部分乃應在住戶飼養動物之自由權利以及社區公共衛生、安寧及安全之公益事項間取得平衡為比例原則之判斷為宜，本書認為若完全禁止飼養動物，似過度侵害住戶之個人自由，應在不危害社區公共衛生、安寧及安全下有一定程度之允許，且飼養動物之住戶應負公共衛生、安寧及安全之維護義務，而以規約禁止住戶飼養狗、貓、鳥、豬、雞、鴨、羊、牛、蛇、蜘蛛、蠍子等類此易有安全疑慮、惡臭、噪音而影響公共安全或他人者，仍應認為該規約為合法。另外，若有住戶長期造成社區髒亂、危害其他住戶安全及安寧且管理委員會多次要求改善未果者，管理委員會亦可在取得區分所有權人會議決議下訴請法院強制驅離之手段，俾維護社區之安寧(公寓大廈管理條例第22條規定)。
- 8月 04 週日 201915:42
規約可否約定禁止飼養動物?
- 8月 04 週日 201915:41
區分所有權人會議決議停徵管理費或將公共基金發還是否合法?
決議停徵管理費或將公共基金發還是否合法?若區分所有權人會議決議停徵管理費或將公共基金發還，此時是否合法?
按公共基金之目的主要是作為公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，乃涉及公寓大廈住戶之居住安全、周遭環境維護等公益事項，若已危害到上開公益事項，則應屬違法。故此時是否應視停徵管理費之期間或將公共基金發還之金額數目多寡、社區需求等依具體個案加以判斷是否有危害住宅維護管理。若決議往後均不收取管理費，或者將公共基金全數或大部分予以發還，其已違反公寓大廈管理條例應設置公共基金(公寓大廈管理條例第18條)之規定，應認為決議違法，但若僅是決議短期間內，因公共基金已達一定之鉅額，乃暫停收取管理費或僅發還少部分之公共基金，而公共基金仍充足，並不影響公寓大廈居住安全、周遭環境維護者，則似可認為尚無違法。
按公共基金之目的主要是作為公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，乃涉及公寓大廈住戶之居住安全、周遭環境維護等公益事項，若已危害到上開公益事項，則應屬違法。故此時是否應視停徵管理費之期間或將公共基金發還之金額數目多寡、社區需求等依具體個案加以判斷是否有危害住宅維護管理。若決議往後均不收取管理費，或者將公共基金全數或大部分予以發還，其已違反公寓大廈管理條例應設置公共基金(公寓大廈管理條例第18條)之規定，應認為決議違法，但若僅是決議短期間內，因公共基金已達一定之鉅額，乃暫停收取管理費或僅發還少部分之公共基金，而公共基金仍充足，並不影響公寓大廈居住安全、周遭環境維護者，則似可認為尚無違法。
- 8月 04 週日 201915:37
公共設施有瑕疵時管委會得否對建商起訴?
起造人依公寓大廈管理條例第57條規定移交予管理委員會之公共設施，發生應由起造人負責之瑕疵賠償時，管理委員會得否逕依公寓大廈管理條例第57條規定請求瑕疵給付修復費用?實務上有如下見解可參:
- 7月 28 週日 201922:24
未出席區權大會之區權人可否撤銷有瑕疵之決議?
- 7月 28 週日 201922:20
管理委員之職位類型
- 7月 28 週日 201922:17
管理委員或管理委員會與區分所有權人間之關係爭議(實務見解)
實務見解：
- 7月 28 週日 201922:05
管理委員或管理委員會與區分所有權人間之關係爭議(學說見解)
管理委員或管理委員會與區分所有權人
區分所有權人選出管理委員組成管委會，法律關係上究竟存在於「管理委員」或「管理委員會」與「區權人全體」或「個別區權人」之間?再者,雙方間究屬委任或僱傭關係?均有疑議。
區分所有權人選出管理委員組成管委會，法律關係上究竟存在於「管理委員」或「管理委員會」與「區權人全體」或「個別區權人」之間?再者,雙方間究屬委任或僱傭關係?均有疑議。
- 7月 24 週三 201916:50
管理委員在執行職務中可能涉及的刑事責任
在管理委員之刑事責任部分，實務上常見者約略為刑法侵占罪、詐欺罪、妨害自由罪、背信罪、毀損罪以及偽造文書罪[1]等。檢察官起訴對象多為「管理委員」而非「管理委員會」。基本上，管理委員因執行管理職務之便而行各種犯罪，例如基於職務之便侵占公共基金、收取回扣、低價高報等詐欺得利，或因住戶未繳管理費而阻撓住戶銷售房屋以致涉及強制罪等。至於因住戶違法建築圍牆，管理委員會乃授權主任委員拆除部分，主任委員是否構成毀損罪，法務部研究意見認為應依具體事實認定之，除非有阻卻犯罪成立之事由，否則仍成立犯罪。茲就實務上常見類型，略述如下:
業務過失致死罪等：此乃管理委員疏於管理，而導致他人死亡者，在刑事上亦應負業務過失致死之刑責。本件事實略為某大樓之管理委員會疏未注意大樓天井旁原設置之欄杆已遭拆除，而導致被害人踩空失足墜落而死亡，此時刑事法院認定按公寓大廈管理條例第3條第9款、第11款等規定管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；所謂管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。再依公寓大廈管理條例第36條規定，所謂管理委員會之職務內容包括：共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項等。而本件被告係擔任管理委員會主任委員，於任職期間，除對外代表管理委員會外，並有管理委員會事務之推展及監督責任，負有管理、維護、修繕該大樓各項設施之義務，又依相關建築法規天井應附設欄杆，管理委員疏未注意而未設置欄杆才導致被害人失足墜論，違反上開注意義務及相關建築法規，故成立業務過失致死罪[2]。
業務侵占罪：管理委員侵占公款，此部分將構成業務侵占罪，參高等法院91年上易字第2450號刑事判決：「查被告自八十八年二月十一日起，擔任臺北縣土城市○○路二七○巷十九弄一號聖彼得管理委員會之財務委員，負責保管聖彼得管理委員會之公共基金，其因業務上關係而持有上開七十三萬三千七百十五元，竟將之不法侵占入己，核其所為，係犯刑法第三百三十六條第二項之業務侵占罪。」
詐欺罪：管理委員以不實之單據或私人利益向財務委員請領公共基金款項者，乃構成詐欺得利罪[3]。
強制罪：管理委員以屋主積欠管理費用而阻撓屋主銷售房屋，刑事法院認為仍構成刑法強制罪。高等法院臺南分院86年上易字第2701號刑事判決：「銷售公司職員楊○玉於八十六年六月九日中午時分帶同欲購房屋之陳○雄擬進入第一園觀看房屋時，為該管理委員會委員及被告等人阻撓乙事，亦經證人楊○玉於原審及本院審理時證述甚明，並經現場證人陳○雄、楊○人、鄭○文於原審及本院供述無異，按自訴人欲銷售自己之空屋，乃其行使權利之正當行為，縱如被告辯稱自訴人建築之房屋有問題，且不繳納管理費用，亦不能藉此阻擋自訴人銷售房屋，是被告不循法律途徑以謀救濟，擅自以私力阻撓自訴人銷售房屋，依最高法院二十八年上字第三六五○號判例意旨，被告自應負刑法第三百零四條之罪責，被告辯稱不負刑責，自無足採。」
背信罪：按刑法第342條規定為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。管理委員為受區分所有權人全體之委託處理公寓大廈管理事務，自應盡其任務，若有故意違背職務者，亦負刑法背信罪之刑責，例如未獲區分所有權人會議決議而擅自簽發工程、追加數十萬元之工程款[4]或怠於執行職務而使區分所有權人受有損害。實務上即有主任委員多年來明知公寓大廈社區有消防設備缺失，業經主管機關裁罰並命限期改善，該委員卻違背其任務，對於消防安檢相關事務置之不理，致生損害於公寓大廈社區之財產，遭刑事法院以犯背信罪，處有期徒刑之刑罰[5]。
偽造私文書、行使偽造私文書、偽造印章印文罪：按「偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處五年以下有期徒刑。」「行使第二百一十條至第二百一十五條之文書者，依偽造、變造文書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。」、「偽造印章、印文或署押，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑。」、「盜用印章、印文或署押，足以生損害於公眾或他人者，亦同。」分別為刑法第210條、第216條、第217條第1項及第2項之規定，例如：非主任委員未得同意擅自刻製管理委員會印章、偽造發票請款、擅自變更規約[6]等均有可能涉犯刑法偽造印章印文罪、偽造私文書、行使偽造私文書等罪。
實務上有一問題係區分所有權人，違法擅自佔用部分公共空間，並以圍牆區隔後使用，管理委員會決議授權主任委員拆除該圍牆，則拆除圍牆後，主任委員是否構成毀損罪[7]？檢察署多數意見採無罪說，而法務部研究意見認為：「應依具體事實認定之，除非有阻卻犯罪成立之事由，否則仍成立犯罪。」
業務過失致死罪等：此乃管理委員疏於管理，而導致他人死亡者，在刑事上亦應負業務過失致死之刑責。本件事實略為某大樓之管理委員會疏未注意大樓天井旁原設置之欄杆已遭拆除，而導致被害人踩空失足墜落而死亡，此時刑事法院認定按公寓大廈管理條例第3條第9款、第11款等規定管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；所謂管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。再依公寓大廈管理條例第36條規定，所謂管理委員會之職務內容包括：共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項等。而本件被告係擔任管理委員會主任委員，於任職期間，除對外代表管理委員會外，並有管理委員會事務之推展及監督責任，負有管理、維護、修繕該大樓各項設施之義務，又依相關建築法規天井應附設欄杆，管理委員疏未注意而未設置欄杆才導致被害人失足墜論，違反上開注意義務及相關建築法規，故成立業務過失致死罪[2]。
業務侵占罪：管理委員侵占公款，此部分將構成業務侵占罪，參高等法院91年上易字第2450號刑事判決：「查被告自八十八年二月十一日起，擔任臺北縣土城市○○路二七○巷十九弄一號聖彼得管理委員會之財務委員，負責保管聖彼得管理委員會之公共基金，其因業務上關係而持有上開七十三萬三千七百十五元，竟將之不法侵占入己，核其所為，係犯刑法第三百三十六條第二項之業務侵占罪。」
詐欺罪：管理委員以不實之單據或私人利益向財務委員請領公共基金款項者，乃構成詐欺得利罪[3]。
強制罪：管理委員以屋主積欠管理費用而阻撓屋主銷售房屋，刑事法院認為仍構成刑法強制罪。高等法院臺南分院86年上易字第2701號刑事判決：「銷售公司職員楊○玉於八十六年六月九日中午時分帶同欲購房屋之陳○雄擬進入第一園觀看房屋時，為該管理委員會委員及被告等人阻撓乙事，亦經證人楊○玉於原審及本院審理時證述甚明，並經現場證人陳○雄、楊○人、鄭○文於原審及本院供述無異，按自訴人欲銷售自己之空屋，乃其行使權利之正當行為，縱如被告辯稱自訴人建築之房屋有問題，且不繳納管理費用，亦不能藉此阻擋自訴人銷售房屋，是被告不循法律途徑以謀救濟，擅自以私力阻撓自訴人銷售房屋，依最高法院二十八年上字第三六五○號判例意旨，被告自應負刑法第三百零四條之罪責，被告辯稱不負刑責，自無足採。」
背信罪：按刑法第342條規定為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。管理委員為受區分所有權人全體之委託處理公寓大廈管理事務，自應盡其任務，若有故意違背職務者，亦負刑法背信罪之刑責，例如未獲區分所有權人會議決議而擅自簽發工程、追加數十萬元之工程款[4]或怠於執行職務而使區分所有權人受有損害。實務上即有主任委員多年來明知公寓大廈社區有消防設備缺失，業經主管機關裁罰並命限期改善，該委員卻違背其任務，對於消防安檢相關事務置之不理，致生損害於公寓大廈社區之財產，遭刑事法院以犯背信罪，處有期徒刑之刑罰[5]。
偽造私文書、行使偽造私文書、偽造印章印文罪：按「偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處五年以下有期徒刑。」「行使第二百一十條至第二百一十五條之文書者，依偽造、變造文書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。」、「偽造印章、印文或署押，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑。」、「盜用印章、印文或署押，足以生損害於公眾或他人者，亦同。」分別為刑法第210條、第216條、第217條第1項及第2項之規定，例如：非主任委員未得同意擅自刻製管理委員會印章、偽造發票請款、擅自變更規約[6]等均有可能涉犯刑法偽造印章印文罪、偽造私文書、行使偽造私文書等罪。
實務上有一問題係區分所有權人，違法擅自佔用部分公共空間，並以圍牆區隔後使用，管理委員會決議授權主任委員拆除該圍牆，則拆除圍牆後，主任委員是否構成毀損罪[7]？檢察署多數意見採無罪說，而法務部研究意見認為：「應依具體事實認定之，除非有阻卻犯罪成立之事由，否則仍成立犯罪。」
- 7月 24 週三 201916:46
露台應由何人修繕?
- 7月 24 週三 201916:37
管理委員會起訴之訴訟實施權疑義
在公寓大廈所產生的訴訟糾紛中，是可以由管理委員會代為訴訟，但是管理委員會在訴訟中之地位究屬如何?不論是學術或實務界均尚有很大的疑義。
就公寓大廈管理條例中，由管理委員會起訴者，究係管理委員會之固有權，如係固有權，則非屬訴訟擔當，抑或係由區分所有權人將訴訟實施權授權予管理委員會者(意定訴訟擔當)，抑或權利歸屬主體係區分所有權人，而法律規定由管理委員會取得訴訟實施權而為法定訴訟擔當者。 約略圖示如下：
就公寓大廈管理條例中，由管理委員會起訴者，究係管理委員會之固有權，如係固有權，則非屬訴訟擔當，抑或係由區分所有權人將訴訟實施權授權予管理委員會者(意定訴訟擔當)，抑或權利歸屬主體係區分所有權人，而法律規定由管理委員會取得訴訟實施權而為法定訴訟擔當者。 約略圖示如下：
