小國度-公寓大廈住宅糾紛的法律天地

飼養動物之特殊性：按規約可否約定禁止飼養動物?公寓大廈管理條例第23條第3款以及第16條規定禁止住戶飼養動物之特別約定應載明於規約，以及住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。據此似允許規約規定住戶禁止飼養動物。然而若完全禁止，是否過度侵犯住戶個人之自由?例如：在屋內養魚、烏龜、兔子是否完全禁止?禁止飼養動物之理由無非係為社區公共衛生、安寧及安全之公益之維護，然此部分乃應在住戶飼養動物之自由權利以及社區公共衛生、安寧及安全之公益事項間取得平衡為比例原則之判斷為宜，本書認為若完全禁止飼養動物，似過度侵害住戶之個人自由，應在不危害社區公共衛生、安寧及安全下有一定程度之允許，且飼養動物之住戶應負公共衛生、安寧及安全之維護義務，而以規約禁止住戶飼養狗、貓、鳥、豬、雞、鴨、羊、牛、蛇、蜘蛛、蠍子等類此易有安全疑慮、惡臭、噪音而影響公共安全或他人者，仍應認為該規約為合法。另外，若有住戶長期造成社區髒亂、危害其他住戶安全及安寧且管理委員會多次要求改善未果者，管理委員會亦可在取得區分所有權人會議決議下訴請法院強制驅離之手段，俾維護社區之安寧(公寓大廈管理條例第22條規定)。

決議停徵管理費或將公共基金發還是否合法?若區分所有權人會議決議停徵管理費或將公共基金發還，此時是否合法?

按公共基金之目的主要是作為公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，乃涉及公寓大廈住戶之居住安全、周遭環境維護等公益事項，若已危害到上開公益事項，則應屬違法。故此時是否應視停徵管理費之期間或將公共基金發還之金額數目多寡、社區需求等依具體個案加以判斷是否有危害住宅維護管理。若決議往後均不收取管理費，或者將公共基金全數或大部分予以發還，其已違反公寓大廈管理條例應設置公共基金(公寓大廈管理條例第18條)之規定，應認為決議違法，但若僅是決議短期間內，因公共基金已達一定之鉅額，乃暫停收取管理費或僅發還少部分之公共基金，而公共基金仍充足，並不影響公寓大廈居住安全、周遭環境維護者，則似可認為尚無違法。

起造人依公寓大廈管理條例第57條規定移交予管理委員會之公共設施，發生應由起造人負責之瑕疵賠償時，管理委員會得否逕依公寓大廈管理條例第57條規定請求瑕疵給付修復費用?實務上有如下見解可參:

臺灣高等法院101年度上字第726號民事判決：「(三)又公寓大廈管理條例第3條第9款規定管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。而管理委員會之職務如下：…二共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。…十一共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管，同條例第36條亦有明定。另起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於1個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。上開條例第57條第1、2項亦規定甚明，立法意旨因公寓大廈區分所有權人與起造人間之各別房屋買賣法律關係具有集體性，為免區分所有權人各自與起造人就公共設施進行移交之繁瑣，故規定統由公寓大廈管理委員會或管理負責人代表區分所有權人與起造人進行移交，俾免於起造人與區分所有權人各自辦理易生混亂，是公寓大廈管理委員會或管理負責人就公共設施之所以得向起造人請求檢測及移交，係本於各區分所有權人與起造人間之買賣契約而生之請求權，透過法律規定由管理委員會或管理負責人統一行使；然而，除上揭法律明定列舉事項外，其餘雙方之權利義務，仍應依個別買受人即區分所有權人與起造人間之買賣契約關係定之，管理委員會或管理負責人並無法律依據可得代表各區分所有權人行使因買賣契約所生之權利，且依上開條例第57條第2項規定，倘起造人所交付之公共設施不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人僅能報請主管機關命起造人修復改善，管理委員會或管理負責人非得逕向起造人訴請修復改善或給付修復費用，顯見就移交之公共設施發生瑕疵，應由起造人負責修繕或賠償有爭議時，仍應依各區分所有權人與起造人間之買賣契約關係為請求之依據，非得由管理委員會或管理負責人逕依公寓大廈管理條例第57條規定請求。本件上訴人並非系爭社區之區分所有權人，僅為系爭社區之管理委員會，其主張依公寓大廈管理條例第57條規定，請求建造系爭社區之被上訴人就公共設施之系爭瑕疵給付修復費用，依上說明，自非可採。…」

• 民法第56條規定：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」。 亦即區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或規約時，區分所有權人得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。
• 未出席之社員得否提起撤銷決議之訴 ?就此，在民法第56條規定，有不同見解。

肯定說[1]者認為從立法目的探討分析本條乃係為防堵「出席但未當場表示異議之社員」，因此應自民法第56條但書規定做反面推論得出未出席之社員應屬於得撤銷之「社員」範圍內。(法務部函釋[2]與法院實務[3]亦採此說)

乃有限制肯定說者[4]認為，為避免出席會議卻未當場表示異議之人嗣後說服未出席之人提起撤銷之訴，將使得但書規定之意旨落空，因此應以未受合法通知，因而未能出席者，始有請求撤銷決議之權為宜；已受合法通知而仍不出席者，則喪失請求撤銷決議之權。如此可間接督促受合法通知之區分所有權人出席會議。

基本上，管理委員會之成員數及其職權，均可由區分所有權人會議自行決定，就人數方面，既屬會議組織體，即至少須兩人以上始成會議。主任委員為對外代表管理委員會，管理委員會須設置此等職位；至於其他委員，則可依具體情況及公寓大廈之規模大小，由區分所有權人會議決議或規約自主決定之。依內政部公寓大廈規約範本[1]所建議之委員有：主任委員一名、副主任委員、財務委員（負責財務業務之委員）、監察委員（負責監察業務之委員）、其他委員。所謂其他委員，依各該公寓大廈之實際需求可包括機電委員、安全委員、環保委員等類。

1. 主任委員對外代表管理委員會，主任委員之選任上，除規約、區分所有權人會議決議外，依公寓大廈管理條例第29條規定由管理委員互推一人任之。若推選不同之兩人，不能以該兩人為一定親屬而合併計算推選之票數，例如：若區分所有人會議決議選任六名管理委員分別為A、B、C、D、E、F，其中A(住二樓)為C(住三樓)之父親，若A、B選A為主委， C、D選C為主委，E、F選E為主委，此時不得主張因A為C之父親，而將兩人選票合併為A共得四票而當選，因主任委員之選舉具有高度身分專屬性，故不論為直系血親或配偶等親屬，均應分別計算，若該公寓大廈係以區分所有權人會議決議選任主任委員者，亦同。
2. 副主任委員、財務委員、監察委員或其他委員，得由規約、區分所有權人會議或由管理委員會自行推選或選任，例如：即以抽籤方式決定，亦無不可。為避免管理委員職務間相互制衡功能失效，應盡可能避免各委員之間具一定親屬或有利害關係之人擔任。
3. 主任委員、副主任委員、財務委員、監察委員及管理委員經選任時應予公告，解任時，亦同。

1. 實務見解：

1. 有認為委任關係存於「管理委員」與「全體區分所有權人」之間。最高法院107年度台上字第861號民事判決[1]：「是管理委員係依區分所有權人會議決議選任，與該區分所有權人間有委任關係存在固無疑義；惟於調查認定『全體住戶』即為『全體區分所有權人』之前，尚難謂管理委員與全體住戶間有委任關係存在。故起訴請求確認某管理委員與全體區分所有權人間委任關係不存在之訴時，應以該管理委員及管理委員會或全體區分所有權人為共同被告，始為當事人適格。」此實務見解似認為委任關係乃存於「管理委員」與「全體區分所有權人」之間,而非「全體住戶」此乃因住戶包含承租人、使用人等[2]故概念上並不等於區分所有權人,委任關係當然存於「全體區分所有權人」。而在起訴請求確認委任關係不存在之訴時,應以有爭議之管理委員與「管理委員會」或「全體區分所有權人」擇一為共同被告,應可解釋為,管理委員會乃具有當事人適格且訴訟擔當全體區分所有權人之訴訟實施權,故亦得由「管理委員會」為被告。
   • ?如依此說推論委任契約係存於管理委員與全體區分所有權人之間，而非個別之區分所有權人，因此個別之區分所有權人與管理委員會間並不成立委任關係，故當不得據此主張基於委任契約債務不履行之損害賠償。最高法院100年度台上字第404號民事判決[3]：「…再委任係契約之一種，必須雙方當事人就一方委託他方處理事務，他方允為處理之意思表示一致，始能成立。又公寓大廈之管理委員會並非有權利能力之法人或自然人，依公寓大廈管理條例第三條第九款規定，其職務為執行區分所有權人會議決議事項暨該法所定之公寓大廈管理維護工作，各區分所有權人與管理委員會間，並不當然成立委任關係。原審未查明鄉OO光鎮大廈管理委員會能否為受任人，暨曾O鈴如何委託鄉OO光鎮大廈管理委員會修繕、管理、維護系爭大廈一樓地面共用部分，而鄉OO光鎮大廈管理委員會允為處理，遽謂兩造間就上開事項有委任關係存在，鄉OO光鎮大廈管理委員會應依委任之規定賠償曾O鈴，尤嫌疏略。」
2. 有認為「管理委員會」與「個別區分所有權人」間，就大廈共用部分之修繕應存有委任關係，管理委員會未盡其修繕、維護及管理等義務，致該區分所有權人之財產受損，該區分所有權人得依民法第544條：「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」規定，向管理委員會請求賠償。參臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民事類提案第3號：「法律問題：甲為Ａ大廈之區分所有權人，因管理委員會未妥善維護、修繕系爭大廈地面一樓共用部分致出現嚴重漏水現象，造成甲所有系爭建物內之裝潢、橡木地板、天花板等受損。甲主張：Ａ大廈管理委員會怠於執行公寓大廈管理條例第3條第9款、第10條第2項前段、第36條第2款所定職務，疏未維護、修繕共用部分而致漏水，則：問題（一）：甲得否主張與Ａ大廈管理委員會間存在委任關係，依民法第544條規定請求賠償其損害？研討結果採甲說：肯定說。按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民法第528條定有明文。另按「管理委員會為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」、「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良為管理委員會之職務。」公寓大廈管理條例第3條第9款、第10條第2項前段、第36條第2款分別定有明文。依前揭規定可知，管理委員會乃指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，是管理委員會與各該區分所有權人之間，就社區住戶規約規定之事項暨共用部分修繕、管理、維護等庶務管理，自係存在概括委任之法律關係。本件甲為Ａ大廈之區分所有權人，與管理委員會間，就Ａ大廈一樓地面之共用部分之修繕應存有委任關係，Ａ大廈管理委員會未盡其修繕、維護及管理等義務，致共用部分出現漏水現象，進而造成甲之財產受損，甲得依民法第544條：「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」規定，向Ａ大廈管理委員會請求賠償（臺灣高等法院臺南分院98年度重上字第17號判決參照）。」

管理委員或管理委員會與區分所有權人

區分所有權人選出管理委員組成管委會，法律關係上究竟存在於「管理委員」或「管理委員會」與「區權人全體」或「個別區權人」之間?再者,雙方間究屬委任或僱傭關係?均有疑議。

1. 學說見解：

1. 「管理委員會」與「全體區分所有權人」間類推適用委任關係說：有學者認為區分所有人會議為區分所有人全體之最高意思機關，而管理委員會係由區分所有人會議選舉委員所組成，前者與後者相互間之關係，與公司法所定公司與董事間之關係頗相類似（公司法第192條4項參照），本於同一法律上之理由，除公寓大廈管理條例另有規定外，應類推適用民法關於委任之規定^[1]「管理委員」與「全體區分所有權人」間之僱傭關係說：有學者認為管理委員會並不具有法人人格，並無具有實體法上權利能力，不能享有權利、負擔義務，管理委員會僅係區分所有人團體之代表機關。管理委員與區分所有權人間之關係，因管理委員既係由區分所有權人會議決議選任，並負責公寓大廈管理維護等工作（公寓大廈管理條例第36條），且受區分所有權人根據規約為財務運作等項目之監督，故管理委員應屬於區分所有權人全體之受僱人^[2]。
2. 本文見解：
   

在管理委員之刑事責任部分，實務上常見者約略為刑法侵占罪、詐欺罪、妨害自由罪、背信罪、毀損罪以及偽造文書罪[1]等。檢察官起訴對象多為「管理委員」而非「管理委員會」。基本上，管理委員因執行管理職務之便而行各種犯罪，例如基於職務之便侵占公共基金、收取回扣、低價高報等詐欺得利，或因住戶未繳管理費而阻撓住戶銷售房屋以致涉及強制罪等。至於因住戶違法建築圍牆，管理委員會乃授權主任委員拆除部分，主任委員是否構成毀損罪，法務部研究意見認為應依具體事實認定之，除非有阻卻犯罪成立之事由，否則仍成立犯罪。茲就實務上常見類型，略述如下:

1. 業務過失致死罪等：此乃管理委員疏於管理，而導致他人死亡者，在刑事上亦應負業務過失致死之刑責。本件事實略為某大樓之管理委員會疏未注意大樓天井旁原設置之欄杆已遭拆除，而導致被害人踩空失足墜落而死亡，此時刑事法院認定按公寓大廈管理條例第3條第9款、第11款等規定管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；所謂管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。再依公寓大廈管理條例第36條規定，所謂管理委員會之職務內容包括：共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項等。而本件被告係擔任管理委員會主任委員，於任職期間，除對外代表管理委員會外，並有管理委員會事務之推展及監督責任，負有管理、維護、修繕該大樓各項設施之義務，又依相關建築法規天井應附設欄杆，管理委員疏未注意而未設置欄杆才導致被害人失足墜論，違反上開注意義務及相關建築法規，故成立業務過失致死罪[2]。
2. 業務侵占罪：管理委員侵占公款，此部分將構成業務侵占罪，參高等法院91年上易字第2450號刑事判決：「查被告自八十八年二月十一日起，擔任臺北縣土城市○○路二七○巷十九弄一號聖彼得管理委員會之財務委員，負責保管聖彼得管理委員會之公共基金，其因業務上關係而持有上開七十三萬三千七百十五元，竟將之不法侵占入己，核其所為，係犯刑法第三百三十六條第二項之業務侵占罪。」
3. 詐欺罪：管理委員以不實之單據或私人利益向財務委員請領公共基金款項者，乃構成詐欺得利罪[3]。
4. 強制罪：管理委員以屋主積欠管理費用而阻撓屋主銷售房屋，刑事法院認為仍構成刑法強制罪。高等法院臺南分院86年上易字第2701號刑事判決：「銷售公司職員楊○玉於八十六年六月九日中午時分帶同欲購房屋之陳○雄擬進入第一園觀看房屋時，為該管理委員會委員及被告等人阻撓乙事，亦經證人楊○玉於原審及本院審理時證述甚明，並經現場證人陳○雄、楊○人、鄭○文於原審及本院供述無異，按自訴人欲銷售自己之空屋，乃其行使權利之正當行為，縱如被告辯稱自訴人建築之房屋有問題，且不繳納管理費用，亦不能藉此阻擋自訴人銷售房屋，是被告不循法律途徑以謀救濟，擅自以私力阻撓自訴人銷售房屋，依最高法院二十八年上字第三六五○號判例意旨，被告自應負刑法第三百零四條之罪責，被告辯稱不負刑責，自無足採。」
5. 背信罪：按刑法第342條規定為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。管理委員為受區分所有權人全體之委託處理公寓大廈管理事務，自應盡其任務，若有故意違背職務者，亦負刑法背信罪之刑責，例如未獲區分所有權人會議決議而擅自簽發工程、追加數十萬元之工程款[4]或怠於執行職務而使區分所有權人受有損害。實務上即有主任委員多年來明知公寓大廈社區有消防設備缺失，業經主管機關裁罰並命限期改善，該委員卻違背其任務，對於消防安檢相關事務置之不理，致生損害於公寓大廈社區之財產，遭刑事法院以犯背信罪，處有期徒刑之刑罰[5]。
6. 偽造私文書、行使偽造私文書、偽造印章印文罪：按「偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處五年以下有期徒刑。」「行使第二百一十條至第二百一十五條之文書者，依偽造、變造文書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。」、「偽造印章、印文或署押，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑。」、「盜用印章、印文或署押，足以生損害於公眾或他人者，亦同。」分別為刑法第210條、第216條、第217條第1項及第2項之規定，例如：非主任委員未得同意擅自刻製管理委員會印章、偽造發票請款、擅自變更規約[6]等均有可能涉犯刑法偽造印章印文罪、偽造私文書、行使偽造私文書等罪。
7. 實務上有一問題係區分所有權人，違法擅自佔用部分公共空間，並以圍牆區隔後使用，管理委員會決議授權主任委員拆除該圍牆，則拆除圍牆後，主任委員是否構成毀損罪[7]？檢察署多數意見採無罪說，而法務部研究意見認為：「應依具體事實認定之，除非有阻卻犯罪成立之事由，否則仍成立犯罪。」

就露臺部分之爭議：通常露臺係一樓上方平台(亦可能在二樓以上之平台)，基本上並非屬於專有部分，因一樓之專有部分在內部管理上僅及於一樓天花板表層，而二樓可通往露臺之專有部分亦僅及於對外隔牆牆壁之表層而已，因此露臺原則上屬於共用部分[1]，通常實務上有可能成為約定為專用部分，故除有約定專用部分而應由該專用權人負擔外，基本上應屬於共用部分。然而有疑義者係，在露臺部分有無適用本條例第12條專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔?亦即由通往露臺之住戶與一樓住戶共同負擔？此部分可能有不同見解：

1. 有認為依本條例第12條規定由上下樓層共同負擔：實務上有採此說者，臺灣高等法院97年度上易字第241號民事判決：「而系爭房屋頂版上方即為2樓露台，且系爭房屋頂版發生漏水情事並非可歸責於丙○○、戊○○之故意或過失行為所造成，亦如上述，則依公寓大廈管理條例第12條之規定，系爭房屋頂版下方之區分所有權人乙○○亦應共同負擔本件漏水修繕費用。」
2. 有認為回歸共用部分由公共基金支付或由區分所有權人按比例分擔：按本條例第12條(俗稱小公)係指共用樓板、樓梯間由共用部分之人必然且經常行使之處所，而有實務認為在露臺部分因類似於頂樓平台，且二樓之住戶並不必然會使用該平台，故不應認為屬於本條例第12條之範圍，應回歸共用部分由公共基金支付或由區分所有權人按比例分擔。[2]

在公寓大廈所產生的訴訟糾紛中，是可以由管理委員會代為訴訟，但是管理委員會在訴訟中之地位究屬如何?不論是學術或實務界均尚有很大的疑義。

就公寓大廈管理條例中，由管理委員會起訴者，究係管理委員會之固有權，如係固有權，則非屬訴訟擔當，抑或係由區分所有權人將訴訟實施權授權予管理委員會者(意定訴訟擔當)，抑或權利歸屬主體係區分所有權人，而法律規定由管理委員會取得訴訟實施權而為法定訴訟擔當者。 約略圖示如下：